小區樓道清潔不到位、公共設施損壞無人維修、停車混亂堵塞通道，物業公司被解聘后，竟帶走高達162萬元的公共收益。

   江蘇省昆山市某小區的業主們最近完成了一場艱難的維權行動。他們的前物業公司在被解聘后，不僅帶走了小區全部管理資料，還帶走了約162萬元的公共收益，導致新物業公司入駐后無錢進行基礎維修。

   經過一系列法律程序，昆山市人民法院最終促成雙方達成調解協議，判決前物業公司返還公共收益100余萬元。

   01服務不善引發眾怒

   事情始于2017年12月，某物業公司入駐昆山市這個小區開始提供物業服務。

   然而，接手小區后，業主們很快發現物業服務質量令人失望。

   樓道清潔不到位、公共設施損壞無人維修、停車混亂堵塞通道等問題持續不斷。

   業主們多次與物業公司交涉，但物業不僅不積極整改，還態度蠻橫。

   一位業主回憶道：“主要是對他們的服務不滿，就是因為不好，不管是衛生或者其他的管理方面，都不怎么行”。

   02物管會成立改變局面

   由于小區始終未能成立業主委員會，導致管理由物業公司主導，業主權益無人維護。

   2022年12月，當地物業服務管理指導中心推動成立了物業管理委員會，代行業主大會和業主委員會的職責。

   物管會成立后，迅速召開業主大會，表決通過了解聘原物業公司并選聘新物業公司的決議。

   2023年4月，新物業公司正式進駐小區。

   03遺留問題觸目驚心

   新物業公司入駐后，在盤點小區狀況時發現了令人震驚的問題。

   損壞的燈泡有3000多個，缺少的滅火器達800多個，大廳石膏線脫落、門禁系統癱瘓等問題也亟待解決。

   更糟糕的是，原物業公司帶走了業主清冊、電梯維保記錄等有關小區的全部資料，還帶走了約162萬元的小區公共收益。

   沒有資金，小區的改造升級很難進行，新物業公司不得不先墊資70多萬元解決眼下困境。

   04對簿公堂追討權益

   經小區業主投票同意，物管會代表全體業主，將原物業公司起訴至江蘇省昆山市人民法院，要求返還公共收益162萬元。

   法庭上，原物業公司雖然認可物管會提出的金額，但聲稱應扣除其在服務期間墊付的60多萬元工程款，以及按照合同約定的公共收益中30%的管理成本。

   然而，法院發現原物業公司提供的賬目明細中僅列明了維修項目的支出金額，并無合同、發票等證據支持。

   同時，物管會認為，該物業公司管理成本未達30%。

   05現場對賬厘清真相

   為盡快厘清賬目，法官帶領物管會成員、業主以及原物業公司代表來到小區現場共同對賬。

   雙方對綠化圍欄、消防設施等項目費用逐一核算。

   最終，確認原物業公司實際墊付成本為43萬元左右，與其先前要求的60多萬元存在顯著差距。

   經協商，原物業公司同意按43萬元計算墊付的維修資金，也將原來要求的公共收益中30%的管理成本降到15%。

   06公共收益的合法歸屬

   根據《民法典》第二百八十二條規定：“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本后，屬于業主共有”。

   像小區電梯內廣告、門閘道閘廣告等公共區域的廣告收益；小區公共區域的停車費收益；小區公共區域內租賃的攤位收益等都屬于小區公共收益。

   北京市西城法院法官田婧指出，物業服務企業作為服務型企業，應當建立經營收入管理制度，做好利用各種經營場所進行經營收支臺賬，并定期公開收支賬目情況。

   07業主維權途徑多樣

   對于業主如何維護自身權益，法律專業人士提出了多種途徑。

   業主在參與治理的過程中，應進行日常的防微杜漸，發現本小區有任何問題，及時向物業公司進行反映。

   如果產生了糾紛，可以通過向人民調解委員會主張進行調解。

   如果調解達不成，各地都有當地的政府熱線，房地產主管部門對物業監督管理非常全面，可以通過當地的政府服務熱線進行投訴。

   如今，這個昆山小區的新物業公司以樓棟為單位實行24小時管家式服務，每天早上安排保安定時定點搬移亂停的電瓶車。

   業主們最關心的停車問題得到了解決，小區環境有了很大改善。

   走進小區，曾經的混亂景象已被井然有序取代，居民們臉上也露出了滿意的笑容。